1107份裁判文书中的“以房养老”|聚法案例

所谓“以房养老”，就是老年人将拥有产权的住房抵押给特定的金融机构，取得贷款用于养老，老年人在世时仍保留房屋居住权，去世后则用住房还贷，这种模式为“名下有房产、手中无现金”的老年人提供了养老的新路子，逐渐为人们所知。

但是近几年，伴随着老龄化社会的来临，一些不法人员也闻风而至，瞄上了老人们安身立命的房产，让“以房养老”的美好愿景，变成了揽财的借口。

一、典型案例

（一）基本案情

2016年，高某经人介绍参加“以房养老”理财项目，与王某签订《借款合同》，约定王某出借220万元给高某。高某将案涉房屋委托龙某全权办理出售、抵押登记等，如高某不能依约归还，则龙某有权出卖案涉房屋偿还借款本息，双方对相关事项进行了公证。后龙某作为高某的委托代理人为案涉房屋办理抵押登记，并出卖给刘某。房屋转移登记至刘某名下后，龙某自称系刘某亲属，委托房屋中介机构再次寻找买家，同时，刘某为房屋办理抵押登记，登记的抵押权人为李某。王某、龙某、李某等人在本案交易期间存在大额、密集的资金往来。后高某起诉请求判决龙某代理其签订的房屋买卖合同无效，并判令刘某将案涉房屋过户回高某名下。

（二）法院认为

北京市朝阳区人民法院认为，王某、龙某、李某等人存在十分密切的经济利益联系，相关五人系一个利益共同体，就案涉房屋买卖存在恶意串通。龙某以规避实现抵押权法定程序的方式取得出卖案涉房屋的委托代理权，且滥用代理权与买受人刘某恶意串通签订房屋买卖合同，损害了高某的合法利益，应当认定龙某代理高某与刘某就案涉房屋订立的房屋买卖合同无效。故判决确认案涉房屋买卖合同无效，刘某协助将案涉房屋变更登记至高某名下。

（三）典型意义

近年来，“以房养老”理财骗局事件频发。许多老年人为投资“以房养老”理财项目，将自有房产进行抵押，背负巨额债务，又在行为人的恶意串通之下失去自有房产，导致房财两失。此类“套路贷”难以根除的原因之一，是行为人常常在法律空白或者规定不明确的领域，利用老年人性格特点以及寻求投、融资渠道的迫切心理，披上“迷惑外套”变装成“以房养老”理财项目，进而非法占有老年人房产。人民法院在对“套路贷”采取刑事手段打击的同时，亦应注重通过民事审判依法维护老年人的合法财产权益，保障人民群众老有所养、住有所居，切实享受到国家“以房养老”政策的红利。同时，也提醒老年人，还需时刻保持理性和冷静，审慎选择投、融资渠道，以免落入“请君入瓮”的“套路”之中。

二、可视化检索

本文对“以房养老”案件进行案例检索，得出数据分析如下：

（一）2018年起，此类案件数量较多

本文以“以房养老”关键词在聚法案例网进行案例检索，检索到1107篇案例，其中包含上述典型案例。分析一审案件数量发现，2019年此类案例最多。

（二）案由为民间借贷纠纷案件数量最多

分析一审案件案由发现，民间借贷纠纷案最多，俗称“套路贷”。

（三）北京“以房养老”案件数量最多。

从省份分布情况可以看到，北京、上海案件数量较多。

（四）二审案件数量占比26.48%

从下面的程序分类统计可以看到当前的审理程序分布状况，一审案例数量占比68.33%，二审案例数量占比26.48%。

三、全国打击整治养老诈骗

公安部部署全国公安机关从4月起开展为期半年的集中打击整治专项行动。

按照公安部统一部署，全国公安机关深入推进打击整治养老诈骗专项行动，截至目前，已成功破获侵害老年人权益案件7880余起，抓获违法犯罪嫌疑人17510余名，打掉违法犯罪团伙1040余个，为群众挽回经济损失84亿余元。

今年5月，住房和城乡建设部召开全系统打击整治养老诈骗专项行动推进会，大力整治房地产项目以“养老”名义进行商品住房销售虚假宣传等涉诈问题。

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